身为中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一的金地集团，日子却过得并不好。

一方面，金地集团交出一份糟糕的业绩答卷，营收、利润双降。据2023年财报显示，全年金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%，房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%；实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。

另一方面，金地集团在资本市场表现不佳，股价持续低迷。截止3月20日收盘，金地集团股价报收4.02元/股，较历时最高已经跌去逾七成，目前市值181亿元。

当然，这也不能全怪金地集团，毕竟整个大环境欠佳，房地产行业开发投资持续低迷。

从房地产行业开发投资指标来看，2023年全国房屋新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，全国房地产开发投资额11.09万亿，同比下降9.6%，增速在低基数下继续走弱，连续两年处于负增长区间。2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%。

各家券商也对金地集团持悲观态度，其中花旗维持金地集团卖出评级，目标价下调至3.1元；同时开源证*也发布评级报告称，“将金地集团评级调低至‘增持’”。

顶着内外压力，一场交接班仪式已悄然拉开帷幕。

随着3月18日金地集团披露的人事变动名单，原计划去年5月开展的董事会换届终于落地。据公告显示，金地集团董事会选举徐家俊为第九届董事会董事长，选举季彤为第九届董事会副董事长。

尽管“靴子”落地，但新任董事长徐家俊肩上的担子可不轻。

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“双俊”交替，重心转变

据公开资料显示，金地集团成立于1996年2月，2001年4月在上交所上市，后经过多次注册变更及股*期*行权后，截至2023年底无控股股东及实际控制人，富德生命人寿持股21.69%，为第一大股东。目前金地集团业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融和物业服务等。

对比前后，金地集团此次换届颇具看点。

金地集团新一届董事会将由11位董事组成，其中大股东富德生命人寿占3席，第二大股东国资福田投控占2席，金地经营团队2席，提名独立董事候选人4席。此外，金地董事会还增加了一位中小股东代表董事，以更好地保障中小股东的权益。

可以很清楚的看出，换届之前金地集团董事会成员以经营管理团队为核心，充分体现了股东方对管理团队的信任；但换届之后的董事会成员涉及范围众多，包含了险资、国资、职业经理人、职工代表、中小股东，是体现了各方股东的支持。

而除此之外，金地集团对于董事长的标准似乎更为“严苛”。

早在去年10月，金地集团就曾发布公告表示，董事长凌克因身体原因辞任公司董事长等相关职务，由总裁黄俊灿代为行使公司董事长职务。而在黄俊灿代理董事长职务的短短几个月内，金地集团各项指标稳健运转，保障了公司生产经营和现金流安全。但如此表现却没有赢来股东的支持，反而因为过分“严谨”“细致”而遭到股东方反对，极力主张董事长另换他人。

似乎对股东方来说，在当前严峻的市场环境下，金地集团未来的发展更需要一位资本运作和188金宝搏客服协调能力更强的董事长来引领公司前行，而并非谨慎、稳健运行。

而这两点需求却是在徐家俊身上体现的淋漓尽致，外界更是给他贴上了“熟谙资本市场”、“沟通能力很强”的标签。

据悉，徐家俊于1978年6月生，上海财经大学管理学硕士，历任金地集团行政管理部副总经理、监事会职工代表监事、人力资源部总经理、第九届董事会董事、高级副总裁、董事会秘书，兼任金地商置（主要负责金地集团的商业地产、产业地产、租赁住宅业务）行政总裁，至今已服务金地集团20余年。可以说，在徐家俊的带领下，金地商置实现了规模、盈利能力和市值的持续增长，2023年以总收入174.52亿元的业绩再创新高。

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营利双降，都是减值惹的“祸”

2023年，金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%；房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。受市场下行影响，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。

对于此次亏损，金地集团解释称，“公司房地产业务结转规模减少，并且为加快销售及现金回笼，根据市场情况动态调整经营及销售策略，结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降，以及结合当前市场变化对部分项目计提资产减值准备。”

简单来看，归结为两点，一是大额计提减值准备，二是销售承压。

金地集团因对未来房价、地价下跌的担忧，计提了大额减值准备。

2023年金地集团计提资产减值准备37.86亿元，包括12.47亿元信用损失准备、25.39亿元存货跌价准备，这直接导致归母净利润减少29.91亿元。去年也不例外，共计提资产减值准备49.61亿元，其中包括计提信用损失准备12.71亿元，存货跌价准备35.22亿元，固定资产减值准备1.68亿元，导致该年归母净利润减少38.78亿元，使其增收不增利。

可以预见的是，短期内房地产行业景气度仍较差，金地集团的减值仍有一定不确定性。

另外，以去年经营数据来看，全年金地集团累计实现签约面积和签约金额分别同比下降14.01%、30.77%至877万平方米、1535.5亿元。而事实上，自2022年以来金地集团的销售情况持续低迷，全年累计实现签约面积、签约金额同比下降25.94%、22.64%至1019.8万平方米、2218.1亿元。2024年延续了下行趋势，金地集团前两个月累计实现签约面积、签约金额分别同比下降58.95%、55.83%至56.9万平方米、106.0亿元。

03

疯狂拿地或为一大“败笔”，筹资能力持续下滑

金地集团还有一点“失误”那就是拿地不止，同时布局的部分城市市场环境较差，未来项目去化及回款将受到一定影响。

2023年金地集团仍保持较大的拿地规模，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元；期末总土地储备约4，100万平方米，权益土地储备约1，800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。

值得一提的是，金地集团部分项目所在城市及区域的市场环境较差，去化速度较慢，拖累其项目资金周转速度。

如此大规模的拿地自然需要庞大的资金去支持，然而金地集团近年来筹资能力持续下滑。

2023年，金地集团筹资活动现金流入同比大幅下降，主要系公司新开工项目减少，188金宝搏客服规模减少所致，筹资活动现金流出规模仍保持高企，主要系公司偿还债务规模较大所致；筹资活动现金流连续两年净流出，主要系公司自有资金偿还债务所致。

因筹资规模大幅下滑，金地集团当前拥有的现金流正在减少，2023年末拥有的货币同比减少45.44%至297.38亿元。

但值得肯定的是，金地集团积极偿还债券，一季度公开债务将全部顺利偿付。

金地集团表示，“公司目前经营情况稳定，按时全额偿还公开市场债务188金宝搏客服是公司恪守的信用底线，公司将持续保持稳健经营，继续维护全体股东及投资者的权益”。行动是最好的证明，截至目前金地集团已将“16金地02”债券兑付资金本息共计约11.39亿元，全额汇入中登公司指定银行账户。此外，金地集团还透露，3月24日到期的另一只中票“21金地MTN003”的兑付资金也已全部备妥，本息共计15.597亿元，公开债务的偿付工作在有序铺排中。

整体看，此次董事会换届“靴子”落地的积极效应将持续释放，但最终能否带领金地集团开辟一条新的道路尚需市场给出答案，我们拭目以待。